作者：吴超

随着我国城市化水平的高速发展，享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。物业管理公司接受业主或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。

我市物业管理经过多年的发展取得了很大的进步，新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理也取得突破，物业管理遵循市场规律，开始引入竞争机制，整体管理水平有了很大的提高，特别是物业管理立法工作得到重视，有力地推动了物业管理行业的发展。 但由于受社会发展和经济水平的制约,我市物业管理行业在社会化、专业化、资质审核、管理理念，以及软硬件设施建设等方面与国内外发达城市相比仍存在很大的差距。

目前，我市物业管理行业存在的主要问题主要表现在：物业管理意识薄弱，法制建设滞后，企业制度落后，建管不分，服务品种少，质量低，物业管理收费难，经营思路窄，效益低下等等 。一般较大规模的一些房产开发商自己组建物业管理公司对其所出售的房屋进行管理，这样的做法体现了“谁开发、谁管理”的精神，有一定优势。如有利于配套设施的进一步完善等优势。但这样的管理模式的弊病也比较明显。其一，因为物业管理公司是房地产开发商自己组建的，其本身专业管理的经验不足。其二，通常物业管理公司是房地产下属的公司，在很多权利义务关系中不能以独立的第三方理直气壮地向房产开发商验收物业、接管档案、索要保修期内的支出费用。其三，有些房产开发商仅有一个开发项目，开发完之后该企业的历史使命就完成了，这显然不能体现“谁开发、谁管理”的优势。这些弊病对业主损害相当大，从而引发各种问题的发生。

如何改进和提高我市物业管理水平，提高物业服务质量，加快物业整体发展，减少物业与业主之间的矛盾，建立和谐吉林，和谐社会，我有几点建议如下：

一、为了实现物业管理的发展，就必须进一步扩大物业管理规模，而要实现物业管理规模的扩大，就必须采取兼并、破产、招投标等办法实现物业管理重组，把各物业管理公司分别零星地分割经营管理物业改变为统一、成片的、大规模管理，以降低经营成本，提高服务质量，从而实现物业管理飞跃式发展。

二、解决物业管理公司的经营缺乏。物业管理的正确定位即是管理又是服务，物业和业主双方对此都应有正确的认识。基于此，为了更好解决物业和业主双方的矛盾，业主或开发商在聘请物业公司时，应在合同之外，订立一份尽可能细的物业管理项目，并对双方争议时的处理作出约定。并且该清单应张榜公布，同时应发放到各住户，保证每个住户均能知晓。

三、健全法律规范管理。今后，要加大物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程，通过物业管理企业对物业管理项目的招投标，来选择业主信得过、能够提供质价相符的物业管理公司。通过合同来明确约定我付多少钱你必须给我提供什么样的服务，如果我付了钱，你不给我提供等值的服务，那么我通过合同来追究你的责任。相反，如果物业管理公司提供了等值的服务，业主没有按时交费，那么物业管理公司也可以通过合同来追究业主的责任，业主和物业管理公司双方都要增强合同意识。

四、走社会化、专业化、经营型物业管理的道路

物业管理就是要走社会化、专业化、经营型的物业管理发展道路。社会化就是整个的住宅小区里住了多个业主，产权多元化的格局形成，多个业主一起出钱，通过在社会上选聘一个物业管理公司；专业化就是由专业性的物业管理公司来提供专业化的管理和专业性的服务；经营型就是业主和物业管理公司之间是一个经济关系，是一个法律合同关系，物业管理是一个有偿的管理和有偿的服务。这是我们今后物业管理的发展方向。

由此可见，物业管理既抓社区的公益事业，又管居民的实事；既有琐碎的日常服务，又有较高层次的管理，点多面广。因此，要求物业管理公司首先必须得到居民的认可、信任，具有稳定的队伍，同时要求物业管理专业人员业务要精通，各种专业人员要齐备，能迅速、正确地解决业主的各种问题，并能做到合理收费，真正为居民排忧解难，服务周到。