作者：蔡青松

说到物业和业主的关系，很多人都有切实体会。小区新建时居民对物业服务满意度较高，而随着时间的推移小区的业主则对物业管理就开始从颇有微词，甚至到牢骚满腹。物业和业主之间的矛盾升级，往往会导致一些小区被“弃管”。于是就造成业主埋怨物业不好好服务，物业责怪业主拖欠物业费的恶性循环和“双亏”。

有了“好物业”，业主才幸福

在以前的买房选房经历中，确实发现过一些好的小区和好物业。在长春市吉林大路的某本地开发商建筑的小区，咨询过一些业主得知入住5年多，其感觉小区物业服务不错，生活很舒心。当时看到见院内楼栋错落有致，路面干净整洁，花草树木郁郁葱葱。还有几位绿化工人正手持工具修剪草坪。在小区的一角，还有几大排晾衣架，上面搭着各式各样的床单、被罩以及小孩衣物。正在晾晒小孙子衣服的王女士说，“我经常在这里晾东西，太方便了。”小区内的休闲广场上，聚集着很多居民，老人、小孩，还有年轻的妈妈们，孩子在嬉戏，老人在聊天，其乐融融。还有一辆电瓶巡逻车导引着一辆轿车来到居民楼前，帮助车主卸下东西，又将轿车导引出小区。经过和业主攀谈了解到，小区全封闭管理，不允许车辆进入、停放，拉东西进来的车辆都有物业人员看护，防止出现事故。在所有的甬道上，很难看到有大小车辆停靠，孩子们的玩具车倒是不少，孩子们坐滑梯、荡秋千，家长也不用担心会像半封闭的小区那样有危险。

而通过和该小区物业办的负责人的交谈了解到，当时小区物业费收缴率达到99%左右，体现了业主对物业的信任和支持。他还说，“物业属微利行业，已经由传统的管理型转变为现在的服务型，要帮助业主解决问题，提供专业化、科学化、规范化管理，加强服务意识，转变服务理念，不只是简单的看楼护院。对物业的管理不惜投入资金，对业主的服务更精细，物业人员要伸手帮业主，低下头看现场情况，弯下腰把垃圾捡起来，放下架子跟业主沟通，拉近距离，把业主当亲戚，让业主回到小区有回家的感觉。”

后来又看了几个大型外地开发商新建的楼盘和一些业主也了解各自小区的居住和物业情况。虽然偶尔也能听到有业主抱怨物业管理有漏洞，但问题通常很快被解决。可以说总体上业主对新小区的物业服务是满意的。

遇到“差”物业，业主很闹心

与那些新建小区形成鲜明对比的是一些10年左右或时间更长的老小区，大多存在物业管理松懈、滑坡的现象，还有的小区遭遇弃管，业主更是苦不堪言。

曾经走访过南关区全安广场建成近10年的某楼盘。这片小区都是老楼房，什么下水堵了、小区垃圾没人清理、暖水管裂了漏水之类的事经常出现，平时从来没见过物业管理人员，只有收物业费、卫生费的时候才能见到人。一个小区的物业要是不好，人们就会觉得这个小区不好，住着别提多闹心了。

而当走访另一个绿园区的某小区，就发现了几年前该小区的物业公司就因经营不善而倒闭，此后，该小区就成了名副其实的“弃管小区”。因为没有一个固定的物业公司管理，小区里的一大堆问题根本找不到人解决。业主们说:小区刚入住时物业资金充足，管理到位;随着小区房屋、设施设备逐渐老化，投入增加，物业管理中的问题日积月累，物业逐渐陷入窘境，最终弃管。当业主和物业渐行渐远，业主心烦，物业也苦恼。

业主和物业双方的矛盾纠葛，根源何在?其实，物业与业主之间的主要分歧在于物业服务的定位不准。业主交了钱就觉得物业什么都得管，其实物业公司很多时候要承担一些原本不属于自身职责范畴的工作内容，而矛盾就出现在这里。现在物业面对的是人员短缺、管理繁琐、矛盾也时有发生的局面。

物业管理方面尤其是弃管小区的问题是涉及到百姓的切实利益，现已成为政府和社会各方普遍关注的热点问题。建议如下：

1、弃管小区的居民应和所属社区街道取得联系，成立业主委员会，然后再考虑更换物业公司。

2、弃管小区成立业主委员会后，可以去人才市场进行公开招聘，重新挑选物业公司。经过对比，可以选择更好的服务。

3、弃管小区也可以通过居民自治的方式，探索了一条弃管小区物业管理的新模式。

4、建议物业公司转变传统的管理型思维为人性化的服务型，杜绝只知收费轻视甚至忽视服务。杜绝一到收费前一个星期才能“服务”。

5、建议业主应该学法、懂法、守法，维护自身合法权益，在与物业企业相互宽容与理解中，与物业公司共同努力，携手打造幸福美好家园。